[청약] #4 무계획은 모든 것을 망친다(청약 당첨 전략 7단계, 자금계획 세우기)

여러분은 청약 전에 자금 계획을 충분히 세우시나요?

많은 분들이 주택 청약에 지원하면서 본인의 지원자격이나 가점에는 신경 쓰지만, 정작 제일 중요한 자금 계획에는 신경 쓰지 않는 경우가 많습니다. 공고문을 확인하더라도 타입별 분양가나 계약금 정도만 신경 쓰는 분들이 대부분입니다. 하지만 이것은 정말 중요한 문제입니다. 지원하고자 하는 단지에 지하철이 들어오든, 시세차익이 몇 억이든 내 자금 계획이 충분하지 않다면 그건 그림의 떡이니까요.

[청약] #1 너 자신을 알라(청약 당첨 전략 7단계)

위에 링크 올려드린 청약 당첨 전략 시리즈 포스팅에서도 언급했었지만, 매년 전체 당첨자의 약 10% 정도가 부적격 판정을 받아 당첨의 기쁨을 누리지 못하며 오히려 페널티까지 받고 있습니다.

자금 계획 세울 때 핵심 포인트

• 계약금은 반드시 미리 준비해야 한다
• 중도금 전체가 대출이 가능한지, 아니라면 얼마를 직접 납부해야 하는지 확인할 것
• 잔금 납부 시 주택담보대출로 중도금+잔금 납부가 가능한지, 아니라면 얼마가 추가로 필요한지 확인할 것

 

 

청약 전 자금 계획 이렇게 하시면 됩니다.

우선 아파트 단지별로 시기별 지출 계획이 모두 다르기 때문에 공고문을 정독하시는 것은 필수입니다. 계약금의 규모(일반적으로 10~20%), 중도금 분할 비율, 중도금 대출 이자/무이자 여부, 잔금 비율을 모두 확인하고 자금 계획을 세우셔야 합니다. 여러분의 이해를 돕기 위해 '인덕원 자이 SK VIW' 단지의 공고문을 가져왔습니다.

인덕원 자이 SK VIW 분양가

내가 지원하고자 하는 타입이 74B라고 가정하고 자금 계획을 세워보겠습니다.

• 계약금 : 108,100,000원(20,000,000원 + 분양가의 10%)
• 중도금 : 528,600,000원(분양가의 60%를 10%씩 6번에 걸쳐 분납)
• 잔금 : 244,300,000원(분양가의 30% - 2천만 원)

1) 계약금
계약금은 반드시 청약 전에 확보가 되어 있어야 하는 돈입니다. 만약 계약금을 당장 준비할 수 없다면 아무리 대단한 로또 청약이라도 지원하시면 안 됩니다. 위에 예시를 든 단지는 특이하게 계약금을 2번에 걸쳐 납부하지만 이것은 단지마다 조금씩 다릅니다. 중요한 것은 계약금은 반드시 바로 내실 수 있어야 한다는 것입니다.

2) 중도금
많은 분들이 중도금은 그냥 대출을 받으면 해결된다고 생각하시지만 이것은 큰 착각입니다. 아파트 단지별로 중도금의 비율이 모두 다르며 대출이 가능한지 여부도 분양가에 따라 다릅니다.
우선 중도금을 납부하는 방식은 크게 3가지입니다.

• 중도금 선납
• 정해진 기한에 중도금 납부
• 중도금 대출

중도금 선납은 자금의 여유가 있으신 분들이 공고문에 정해진 기한과 상관없이 중도금을 먼저 납부하시는 방법이며, 이 경우에는 대부분 특정 이율(%)만큼 계산하여 중도금을 할인해줍니다. 중도금 선납은 본인이 현재 상황에 맞게 유불리를 따져서 결정하시면 됩니다.
두 번째는 정해진 기한에 맞춰 중도금을 납부하시는 방법입니다. 이 경우에는 별도의 할인도, 추가적인 대출 이자도 없으며 정해진 기간에 맞춰 자금 계획을 세우시면 됩니다.
세 번째는 가장 많은 분들이 선택하시는 중도금 대출을 이용하는 방법입니다. 중도금 대출은 무이자 대출이 가능한 경우와 아닌 경우로 나뉘는데 시세 차익이 큰 단지의 경우 대부분 중도금 대출 이자를 개인이 부담해야 합니다. 분양가가 9억 원 이상일 경우에는 중도금 대출이 제한됩니다. 분양가 9억 원 이상의 타입은 중도금을 모두 스스로 납부하실 능력이 되셔야 하며, 그렇지 않다면 전략적으로 9억 원 이하의 단지만 지원하셔야 합니다. 그리고 전체 중도금(60%)이 모두 대출이 되지 않습니다. 이는 지역별, 단지별, 개인별 차이가 있으니 반드시 미리 확인하셔야 하는 문제입니다. 중도금은 40%까지 대출 가능한 경우가 일반적이며 이런 경우 1~4차 중도금은 대출을 받고 5, 6차 중도금은 직접 납부하셔야 합니다.

3) 잔금
거의 모든 분들이 잔금은 주택담보대출을 통해 납부하게 됩니다. 주택담보대출은 LTV의 영향을 받으며, 현재 LTV는 지역별(투기과열지역, 조정지역 등)에 따라 다릅니다. 위에서 예시를 든 '인덕원 자이 SK VIEW' 단지의 경우 투기과열지역인 경기도 의왕에 있어 아파트 가격의 40%까지 대출이 가능합니다. 잔금 납부 때 주택담보대출을 받고 중도금을 상환한 뒤 나머지 부족한 잔금을 납부하시는 것이 일반적인 방법입니다. 아래에 대출 및 납부 순서를 적어드렸습니다.

1. 주택담보대출 실행(투기과열지역 40% 가능)
2. 중도금 대출 상환
3. 중도금 대출 상환 후 남은 금액으로 잔금 납부
4. 중도금 대출 상환 후 부족한 금액은 본인이 납부해야 함

분양 아파트의 주택담보대출의 경우 분양가의 40%를 대출받는 것이 아니라, 입주 시점의 아파트 감정 평가액(혹은 KB시세)을 기준으로 대출받습니다. 만약 분양가가 8억 인 아파트이지만 평가받은 시세가 10억이라면 10억의 40%인 4억을 주택담보대출로 받을 수 있습니다. 그리고 분양가가 15억이 넘는 단지의 경우 주택담보대출을 포함한 모든 대출이 불가능합니다. 청약은 위에서 말씀드린 것처럼 지역별, 단지별, 개인별로 모두 상황이 다르니 자금 계획도 본인에게 맞게 세우는 것이 중요합니다. 꼭 청약 전에 자금 계획 세우셔서 당첨 후 불이익당하는 안타까운 일이 생기지 않으시길 바랍니다.